Unwiderrufliches Zahlungsversprechen

Bei jedem Immobilienverkauf geht es immer um sehr viel Geld. Selbst bei einer günstigen Wohnung. Hier hilft das unwiderrufliche Zahlungsversprechen als Sicherheit für den Verkäufer wie auch den Käufer.

Bei einem normalen Handel gilt meistens Geld gegen Ware. Wer möchte aber schon mit ein paar hunderttausend Franken im Koffer zum Notartermin erscheinen. Da aber trotzdem beide Parteien ein Maximum an Sicherheit beanspruchen dürfen, kann dieses Problem mit dem Zahlungsversprechen der Bank gelöst werden. Dieses garantiert die Zahlung des Kaufpreises zum vereinbarten Zeitpunkt. Wir empfehlen, den Notartermin, also der rechtliche Verkauf, schnellst möglich vorzunehmen. Bis zum vereinbarten Übergabetermin bleiben die ehemaligen Besitzer aber noch Nutzniesser der Immobilie. Erst wenn sie definitiv übergeben, ist in der Regel der Kaufpreis geschuldet.

Zahlungsversprechen ist aber nicht gleich Zahlungsversprechen:

Worauf kommt es an? Zuerst müssen wir die Funktion des Zahlungsversprechens verstehen und wie der Käufer dazu kommt: Wenn sich ein Käufer für eine Immobilie entschieden hat, erstellt der Notar den Kaufvertrags-Entwurf. Dieser gilt der Käuferbank als Grundlage, die Bankverträge auszuarbeiten. Sobald der Käufer diese unterzeichnet hat, bekommt er in der Regel das für den Kauf zwingend erforderliche „unwiderrufliche Zahlungsversprechen“. Da sich die Bank aber damit zur definitiven Zahlung verpflichtet, knüpft sie das Zahlungsversprechen an gewisse Konditionen sprich Vorbehalte. Die meisten dieser Vorbehalte können anlässlich der Vertragsunterzeichnung beim Notar beseitigt werden.

Typische Vorbehalte/Bedingungen die bei der Verschreibung erfüllt werden können und kein Problem darstellen:

  • Das Geld wird erst überwiesen, wenn der Kaufvertrag rechtskräftig im Tagebuch des Grundbuches eingetragen wurde.
  • Die Überweisung findet nur statt, wenn der bestehende Schuldbrief um den Betrag von XX CHF erhöht wurde (…oder ein neuer erstellt wurde).

Schwieriger wird es aber bei Vorbehalten mit folgendem Wortlaut:

  • Das Zahlungsversprechen ist erst bindend, nach dem das benötigte Geld aus der Pensionskasse auf dem Konto des Käufers eingegangen ist.
  • Es kommt frühestens zu einer Auszahlung, wenn die Eigenmittel des Käufers auf das Konto XY einbezahlt worden sind.

In diesen Fällen besteht ein gewisses Restrisiko, dass das erwähnte Geld nicht kommt und die Bank zum bestimmten Zeitpunkt nicht bezahlen wird. Aber auch hier gibt es eine Lösung, so dass nicht plötzlich der Verkäufer ohne Geld und ohne Immobilie dasteht:

Solange nicht alle Bedingungen/Vorbehalte eines Zahlungsversprechens erfüllt bzw. beseitigt sind, darf der Notar das Geschäft im Grundbuch nicht anmelden. Meistens wird in diesem Fall zwischen den Parteien im Beisein des Notars ein Datum vereinbart, an welchem die Vorbehalte bereinigt sein müssen. Ansonsten erlischt der Kaufvertrag. Bestimmt kein erfreulicher Ausgang des Geschäftes, doch besser kein Geld, dafür weiss man die Liegenschaft noch in seinem Besitz!

Weitere Informationen zu diesem Thema erhalten Sie von ImmoService Partner GmbH, Aarau oder vom Notar Ihres Vertrauens.

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