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Steuern sparen beim Gebraucht-Immobilien-Kauf/Verkauf

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Diese Tabelle zeigt auf, wie sich die Steuerbelastung verteilt über 1-3 Jahre und bei drei verschieden hohen Investitionen verhält.Währendsich bei der grossen Investition von 200.000.- ein Aufteilen der Arbeiten und des Steuerabzuges auf drei Jahre extrem lohnt (extra Steuerersparnis von über 20.000.-), können kleinere Investitionen gleich im ersten Jahr voll berücksichtigt werden. Während sich das Aufteilen auf zwei Jahre noch lohnen kann (vor allem wenn die Arbeiten im Dezember und Januar ausgeführt werden) sind die Einsparungen ab dem dritten Jahr so klein, dass sich der Mehraufwand zum Ertrag nicht mehr rechnet.

Dass Immobilienbesitzer Jahr für Jahr viel Steuern sparen, ist landläufigbekannt. Wo und wie viel bei Renovationen gespart werden kann, wird aber oft massiv unterschätzt. Während der Immobilienkäufer seine Renovationen auf mehrere Jahre verteilen- und so seine Steuerersparnis noch zusätzlich optimieren kann, erhöht der Verkäufer, der seine Liegenschaft vor dem Verkauf sanft renoviert, nebst den Steuerersparnissen auch den Wert der Liegenschaft.

Drei Punkte die helfen, dass das Geld in der eigenen Tasche bleibt:

1. Abzugsfähige Renovationen: Alle werterhaltenden und energiesparenden Renovationen können zu 100 % von den Steuern in Abzug gebracht werden. Dazu gehören z.B. Fensterersatz, Isolationen in aller Form, Ersatz der Heizung, Wärmepumpe, Erdsondenheizung usw. Achtung: Wird z.B. eine einfache 60er Jahre Küche gegen eine moderne Designerküche ausgetauscht, wird nur ein Teil als Werterhaltend gerechnet und kann abgezogen werden. Der andere Teil gilt als Wertvermehrend und kann erst bei einem Verkauf mit Gewinn geltend gemacht werden.

2. Strategischer Zeitplan der Renovationen: Wird die Renovation auf mehrere Jahre verteilt, kann die Steuerbelastung über 2-3 Jahre teils massiv reduziert werden. Während bei kleineren Renovationen das Sparpotential schon im zweiten Jahr nachlässt, kann bei grösseren oder grossen Renovationen eine Aufteilung sogar auf 3-4 Jahre Sinn machen, da durch die Progression noch zusätzlich gespart werden kann. Nachteil: Länger Staub und Lärm im Eigenheim!

3. Alle Rechnungen und Quittungen aufbewahren: Denn kommt nach Jahren ein Verkauf der renovierten Liegenschaft näher, muss über die Gewinnsteuer nachgedacht werden. Nun ist es wichtig, dass alle Quittungen und Rechnungen von Wertvermehrenden Arbeiten (z.B. Einbau einer Dachlukarne oder eines Wintergartens), vom möglichen Verkaufsgewinn in Abzug gebracht werden können. Zu beachten: Werterhaltende Arbeiten können den Verkaufswert der Liegenschaft – und somit auch deren Gewinn - ebenfalls erhöhen. Da eine Arbeit immer nur einmal abgezogen werden kann, würde sich nun die Gewinnsteuer erhöhen. Da diese aber meist viel niedriger ist als die Einkommenssteuer, immer noch ein gutes Geschäft!

Merke: Der Fiskus schläft nie und ist mit der hohlen Hand allzeit bereit. Daher gilt es, die optimale Nutzung der Sparmöglichkeiten auszuloten.